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P.-V de l’ A.G. du 27 juin 2017

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ACP Diamant 

Avenue du Diamant 47
1030 Schaerbeek 

IBAN BE58 7320 3408 8679 | BIC CREGBEBB
Numéro d’entreprise 0568.910.146


 

 

Assemblée générale ordinaire du 27 juin 2017 à 19 heures

Préalable

    1. Vérification des coordonnées des copropriétaires et des occupants de l’immeuble.
      • L’appartement 1D a été vendu par Madame Benetti à Mlle Florence Neyrinck
    2. Vérification des procurations pourvue de la formule manuscrite « Bon pour pouvoir » et dûment signée.
      • 2D : procuration signée pour Mlle K.-L.Nguyen présente
      • 1D : procuration signée pour Mme P. Peeters
    3. Constat des quorums requis et ouverture de séance (il faut que plus de la moitié des copropriétaires soient présents ou représentés au début de l’assemblée, et ce pour autant qu’ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.)
      • 6 propriétaires sur 8 sont présents ou représentés pour un total de 762 /1000.
      • Les copropriétaires signeront le procès-verbal après sa rédaction et sa mise en ligne. Ils ont 1 mois calendrier pour faire part de leurs commentaires. Ces derniers seront postés en commentaires sur cette page.
Code Localisation face à l’immeuble Quotités en millièmes Propriétaire (A)bsent / (R)présenté / (P)présent
RG rez-de-chaussée gauche 132 Stephane LAUWERIJS P
RD rez-de-chaussée droit 131 Frédéric LUST P
1G 1er étage gauche 124 Alexis BRUYLANTS P
1D 1er étage droit 130 Florence NEYRINCK R
2G 2e étage gauche 120 Isabelle DELANDE P
2D 2e étage droit 125 Pieter DEWANDELEER R
3G 3e étage gauche 117 Jean-Claude TOBY A
3D 3e étage droit 121 Jean-Claude TOBY A

Ordre du jour

1. Rapport de gestion exercice précédent (01/2016>12/2016)

  1. Exécution des décisions de l’assemblée générale

    1. L’ensemble des décisions prises lors de la dernière A.G. ont été exécutées ou en cours d’exécution.
  2. Activité de gestion courante

    1. Aucune remarque n’est soulevée.
  3. Evaluation des contrats liant l’ACP Diamant

    1. Electrabel – électricité des communs
    2. Hydrobru – jusqu’à la privatisation complète des raccordements
    3. exposant trois – hébergement du site de la copropriété
    4. Ethias –  assurance bâtiment globale

2. Approbation des comptes et du bilan de l’exercice arrêté au 31 décembre 2016

  1. Décharge au syndic

    1. Les copropriétaires donnent quittance au syndic pour sa gestion jusqu’au 31 décembre 2016. Les relevés de charges trimestriels sont clairs et précis. Leur expédition par e-mail très pratique.
  2. Approbation du budget annuel ordinaire

    1. Le budget annuel ordinaire 2017 est ventilé en suivant les catégories de dépenses présentées dans les relevés des comptes annuels. Ces catégories sont les suivantes et sont budgétisées à concurrence ce :
      1. Assurance bâtiment : 900 €
      2. Frais de banque : 20 €
      3. Eau colonne droite : 500 €
      4. Eau colonne gauche : 1.500 €
      5. Electricité communs : 65 €
      6. Frais de gestion : 1.800 €
      7. Nettoyage communs : 750 €
      8. Travaux exceptionnels : n.a.
    2. Ce budget  tient compte du financement des travaux dits exceptionnels mais qui seront portés à charge des propriétaires en fonction de leurs quotités. Cette assemblée générale décidera des travaux à exécuter, leur calendrier de mise en oeuvre et leur financement.

3. Travaux

  1. Privatisation des raccordement à l’eau

    1. Les travaux sont en cours. La liaison au pied des colonnes gauche et droite est terminée. La société Chauffimex sprl contactera les occupants pour le percement et le raccordement à chaque étage/appartement. Ce travail se fera par colonne. Il faut compter au maximum deux jours par colonne si l’accès est assuré.
    2. Pour mémoire, ces travaux, décidés à l’A.G. ordinaire 2016, sont entière financés sur le fonds de roulement.
  2. Remplacement des châssis

    1. Le syndic présente un tableau comparatif des offres mises à jour reçues. Les copropriétaires s’étaient déjà accordés à l’unanimité à choisir le bois comme matériaux des nouvelles menuiseries extérieures en façade avant. M. Bruylants demande si ce choix est toujours judicieux et quel est le surcoût de cette solution. Si les surprimes ne sont plus accordées, le montant global de la prime est de plus ou moins 570 € pour l’ensemble du bâtiment. Le syndic pourra faire les démarches auprès de Bruxelles-Environnement pour l’obtention des primes pour la globalité du chantier. Il n’est plus nécessaire de faire des démarches individuelles. Le bois est approximativement 15% plus cher que le PVC.
    2. Après analyse des offres de sociétés Tecnoflex (38 K€), Engels (48 K€), Williams (45 K€), Boulemberg (35 K€) et Fabribois (25 K€), les copropriétaires choisissent à l’unanimité la société Fabribois. Le syndic prendra rendez-vous pour affiner l’offre en fonction des éventuels profilés disponibles, coloris extérieurs/intérieurs, l’utilisation de visages feuilletés suivant la norme NBN S23-002, les commandes électriques des volets du rez-de-chaussée et l’isolation des caissons devant les accueillir.
    3. Les copropriétaires – sauf avis contraire de l’urbanisme de la commune de Schaerbeek – choisiront entre 3 teintes de gris pour la face extérieure des châssis. L’intérieur sera en blanc.
  3. Restauration de la façade avant

    1. Le syndic représente les offres reçues en 2010 majorées de facto de 10%. La comparaison des offres de Euronet (16 K€), Baticool (10 K€), Apruzzese (14 K€) et Batiright (17 K€) est , dans un premier temps, technique. Sur base des travaux détaillés dans les offres, les copropriétaires choisissent la société Euronet pour la mise en oeuvre des travaux. Ils chargent le syndic de mettre à jour cette offre. Ces travaux sont donc à mettre au calendrier pour exécution.
  4. Cage d’escalier

    1. Les devis reçus datent. Les copropriétaires décident de mettre à jour l’offre du peintre Alexandre da Silva Marcos. Il s’agit du’n devis relativement bien détaillé. Le syndic prend rendez-vous avec le fournisseur sur place. Si la nouvelle version du devis dépasse fortement la précédente, le syndic contactera d’autres prestataires pour comparer ces nouveaux devis.
    2. M. Lust connaît une entreprise qui peut également remettre prix. Le syndic l’invite à le faire pour la prochaine assemblée extraordinaire prévue à l’automne (date à convenir).
  5. Modalités de nettoyage dans l’immeuble.

    1. Ce point est reporté à la prochaine assemblée faite de temps pour en discuter.
  6. Raccordements privatifs des chaudières / conduit d’évacuation des gaz brûlés.

    1. Au moment de la vente de son appartement, Mme Benetti a signalé au syndic la présence d’un conduit dans la cheminée commune sur laquelle est reliée la chaudière de son appartement. Mlle Neyrinck relaie cette demande. Si le raccordement de la chaudière à condensation de M. Lust n’a pas été fait dans les règles de l’art, il devra modifier ce raccordement. Les copropriétaires s’interrogent sur le nombre de conduits que cette cheminée commune pourrait accepter. Le syndic rappelle que chacun a le droit de s’y raccorder et qu’aucun privilège ou préséance ne peut être accordé. Si la situation devient critique, le syndic interpellera les services de contrôle de la société de distribution de gaz Sibelga. En cas de de non conformité, les copropriétaires risquent de se voir poser des scellés sur leur compteur. Enfin, si une solution de chaudière à ventouse serait applicable, les copropriétaires désireux de raccorder ce type de chaudière veilleront à respecter les distances légales entre la ventouse extérieure et les fe,êtres (gaz brulés) ainsi que le maintient de la façade en l’état de la façade arrière.
    2. Le syndic rappelle que des travaux privatifs ne peuvent en aucun cas modifier l’aspect ou les facilités d’usage des parties communes. M. Dewandeleer a modifié l’aspect de la façade arrière en agrandissant une fenêtre en porte-fenêtre. La façade arrière n’a pas été remise en état. Idem pour le remplacement de sa porte palière non identique à celle de autres appartements. Quid également des raccordements des chaudières sur l’autre colonne ou les autres étages ?
    3. Le syndic demandera à la société Chaufimex sprl, présente dans le bâtiment pour les travaux de plomberie, de vérifier la conformité des raccordements des chaudières lors de son passage dans chacun des appartements.
  7. Financement des travaux

    1. La mise en oeuvre des travaux détaillés en 3.2, 3.3, 3.4 sont décidés à l’unanimité par les copropriétaires présents ou représentés. Ils seront planifiés au plus vite et leur financement discuté ci-après.
    2. Grosso modo les copropriétaires s’engagent à effectuer des travaux pour un montant de 55 K€. Le syndic propose de financer ces travaux via un emprunt que l’ACP Diamant contracterait. La banque actuelle de l’ACP Diamant – CBC – ne propose pas ce type de produit financier, Belfius et KBC bien. Les taux différent de banque à banque et Belfius propose le meilleur taux. Si le principe est intéressant pour réaliser rapidement les travaux, les copropriétaires se posent de nombreuses questions relatives à cette dette, la durée de l’emprunt, la responsabilité individuelle, l’impact de ce prêt sur la capacité d’emprunt de chaque copropriétaire, le règlement du remboursement en cas de défaillance d’une des copropriétaires, la présentation notariale (succession, vente) de cette dette.
    3. Avant d’entériner la décision, le syndic propose de convoquer une assemblée générale extraordinaire chez M. Lust qui habite le bâtiment, à la rentrée. Il aura le temps de rencontrer un représentant de la banque Belfius et de collecte les informations demandées.
    4. Un tour de table est réalisé et la majorité – sauf M. Bruylants – s’accorde sur la facilité que représente cette méthode de financement par rapport aux provisions mensuelles décentes pour financer ces mêmes 55 K€.

3. Nominations

  1. Les Membres du Conseil de copropriété et vérificateur aux comptes
    1. Personne ne se manifeste. Le syndic propose de mettre les pièces justificatives, extraits de compte bancaires et factures, en ligne pour que chacun puisse y avoir accès.

4. Communication des ayants droits, non soumis aux votes.

Les personnes disposant d’un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote ont la possibilité de formuler par écrit des demandes ou observations et de confier celles-ci au Syndic.

  1. Personne ne se manifeste.

5. Points à porter à l’ordre du jour de la prochaine l’assemblée.

  1. Nettoyage des parties communes

6. Signature du procès-verbal des résolutions prises par les propriétaires.

Les signataires disposent de trois mois pour émettre leurs commentaires et remarques sur ce procès-verbal. La version signée est immuable et sera mise à disposition directement ce site. Les commentaires, remarques et signatures seront postées en « commentaire » ci-dessous.

Le syndic recherche une formule de signature électronique légale pour éviter l’impression du procès-verbal avant la fin de l’assemblée générale et sa signature. A défaut de solution pour la prochaine AG, le procès-verbal sera manuscrit et retranscrit ici.

 

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Syndic 

Damien Taymans | Chaussée de Louvain 151, 1410 Waterloo
damien.taymans@gmail.com | T +32 476 92 00 89 

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