Travaux

Les renseignements techniques ont été transmis – photos à l’appui – et il s’avère que l’installation et les raccordements en eau ne sont pas compatibles pour l’installation de l’adoucisseur NewARA comme décidé en AG de mars 2024.

Afin de pouvoir l’installer, il faudrait commander à nouveau un compteur général – qui dans notre cas ne servirait à rien – pour disposer d’une section de tuyauterie assez longue pour y greffer l’adoucisseur.

Le syndic se renseigne sur le coût de cette transformation déjà estimée entre 1.000 € et 1.800 €. La décision du placement est reportée à la prochaine AG.

Les devis pour les travaux seront rassemblés sur cette page : toiture seule, façade seule, combiné toiture-façade.

Toiture seule

Le syndic s’est rendu sur la toiture avec un fournisseur potentiel : la superficie mesurée avec les remontées et retours est de 225 m²

Suite aux décisions entérinées en AG 2024, le syndic a été chargé de récolter des informations préliminaires, les voici condensées suite aux réponses reçues par Fabienne NOGARET, architecte.

homegrade.brussels est une autre association du même type que Renovas.

Toiture

• Rien de plus que dans le compte-rendu de Renovas

Façade arrière

• Il est important de prévoir des isolations différenciées en fonction des zones couvertes. Une attention spécifique doit être accordée au traitement des zones directement liées par les ponts thermiques de même que les appuies de fenêtre et le pourtour des châssis (jonction).
• A la question bardage ou crépi sur isolant, la réponse est immédiate. Le bardage est plus onéreux mais vraiment plus durable car amovible.
• Les murs des balcons/terrasses ne sont pas prévus dès la construction a pourvoir une isolation. La présence de moisissures et autres condensats est fréquents dans la configuration des bâtiments d cette époque dont les balcons/terrasses ont été fermés.
• Les isolants d’origine pétrochimique sont très propagateurs du feu en cas d’incendie. Il n’est pas rare de voir un foyer se déplacer rapidement en prenant comme combustible les éléments isolants placés en façade. Il faut veiller à placer des pare-feux entre les étages (à mentionner dans le devis).
• Ne pas oublier de terminer l’isolation de toute l’enveloppe, y compris les murs latéraux de l’immeuble.

Ventilation pour lutter contre la condensation, les ponts thermiques, les moisissures

• Pour régler les problèmes de condensation et/ou de moisissures, il faut considérer avant l’isolation même de la façade le mode de ventilation de chacune des unités. La pose d’une VMC par appartement solutionnerait une grande partie de ce problème et certainement en combinaison avec l’isolation de la façade arrière. Il faut repérer des éventuels conduits techniques qui permettrait le raccord de chacun des appartements, au moins un conduit par colonne.
• Des conduits extérieurs existent peut-être (à vérifier avec un spécialiste) : il faut de toute manière extraire et pulser pour un rendement optimum. Des percements doivent être faits si les châssis ne sont pas à remplacer.

Primes

Références

• homegrade.brussels : https://homegrade.brussels

Suite aux décisions entérinées en AG 2024, le syndic a été chargé de récolter des informations préliminaires, les voici condensées.

Toiture

• Choisir entre des matériaux naturels ou non. Les matériaux naturels sont plus résistants dans le temps. Ils sont aussi plus chers mais les primes sont à la hauteur. La mise en œuvre est spécifique. Il faut en tout cas demander des devis avec ces deux variantes.
• Isolant : panneaux Recticel ou en fibre de bois Gutex. Le Gutex est légèrement moins isolant qu’en les panneaux Recticel mais respire et favorise plus rapidement l’évacuation des chaleurs accumulées en été. Il faut penser à remonter le plus haut possible en évitant les retours sur les parties horizontales pour ne pas créer de nouveaux ponts thermiques à ces endroits.
• La membrane d’étanchéité : deux options également naturelle en caoutchouc recyclé EPDM ou en Derbigum.
• La suppression des cheminées non utiles ou non utilisées permet de supprimer des sources de risque d’infiltrations. En fonction du type de membrane d’étanchéité choisi, certains raccords de plusieurs conduits de cheminée proches les uns des autres – comme c’est le cas pour ceux du chauffage – doit être évité et le pied de cheminée conservé. Cela peut se faire sans permis puisqu’elles ne sont pas visibles de l’espace public.
• D’autres conduits trouvrent leur sortie en toiture. Des aérations de salle de bains (?) pour les derniers étages. Chacun des conduits pouvant être condamné, devra l’être.
• Les primes de renovation de toiture sont conditionnées par l’isolation. Elles doivent être demandées par la copropriété et non pas à titre individuel (propriétaire).
• Les travaux d’isolation de la toiture influent sur les PEB de chacun des appartements de l’immeuble. La mise à disposition du document PEB officiel est une obligation légale en cas de vente ou de mise en location. L’ACP Diamant fera une économie d’échelle en faisant modifier chacun des PEB de chacune des unités de l’immeuble. Coûts à prévoir dans le budget global des travaux.

Façade arrière

• Les matériaux d’isolation sont similaires à ceux utilisés pour la toiture mais leur mise en oeuvre est plus compliquée à la verticale. Le poids de la variante laine de bois (eco) est beaucoup moins facile. Le choix devrait se porter vers le EPS tout en conservant un œil sur l’épaisseur, l’origine de la fabrication de l’isolant et ses valeurs thermiques.
• A la question bardage ou crépi sur isolant, la réponse est immédiate. Le bardage coûte beaucoup plus cher car il s’agit d’installer une sous-structure supplémentaire et une couverture ad hoc.
• L’enduit ou crépi devra être de couleur claire sans pour autant être blanc pur afin de résister aux salissures dans le temps.
• La lecture de la photographie de la façade arrière indique clairement des infractions au code d’urbanisme :
  
  1. la fermeture des balcons/terrasses est illégale sans permis de bâtir. Cela pourrait être régularisé officiellement si les copropriétaires le désirent. Cela induit obligatoirement la démolition de la partition sous forme de châssis entre la cuisine et l’ancien balcon. L’augmentation de la surface habitable de la cuisine n’est pas soumise à une augmentation cadastrale.
  2. les sorties des chaudières à condensation sont également illégales car juste en-dessous des fenêtres des étages supérieurs. Renovas recommande que toutes les cheminées soient à nouveau raccordées aux conduits principaux qui sortent par la toiture.
• Pour régler les problèmes de condensation et/ou de moisissures, il faut considérer avant l’isolation même de la façade le monde de ventilation de chacune des unités. La pose d’une VMC par appartement solutionnerait une grande partie de ce problème et certainement en combinaison avec l’isolation de la façade arrière.
• Pour bénéficier du meilleur rendement, il serait bon d’avoir un conduit pour l’extraction et la pulsion qui remonterait en toiture par l’intérieur du bâtiment. Cette option permet le réchauffement naturel de l’air pulsé venant de l’extérieur.
• Un conduit différent de celui par lequel les hottes expulsent l’air des cuisines est essentiel pour éviter le reflux d’odeurs d’un appartement vers un autre.
• Petit rappel : aérer se fait en ouvrant deux fenêtres pour créer un flux dans les pièces (une fenêtre à l’avant et une autre à l’arrière). Chauffer l’espace terrasse correspond à maintenir une température d’au moins 17 °C.

To do list

1. Syndic : Obtenir le plans existants à l’urbanisme pour faciliter les démarches toiture (structure) et façade arrière
2. Copropriétaires : décision sur l’embauche d’un architecte pour établir un chantier des charges précis et avoir un avis technique sur les options
3. Copropriétaires : devenir des cheminées et points de percements en toiture et accord sur leur destruction (unanimité)
4. Copropriétaires : assurer l’accès à la façade arrière pour les corps de métier en vue de l’établissement des offres façade et à chaque appartement pour l’étude de ventilation
5. Copropriétaires : modalités d’installation de l’échafaudage en façade arrière par le toit
6. Syndic : obtention de 3 offres toiture, facade et ventilation
7. Copropriétaires : choix du/des prestataires
8. Copropriétaires : financement et commande des travaux, obtention des primes

Références

• Recticel : https://www.recticelinsulation.com/be-fr/
• Gutex : https://gutex.fr
• Derbigum : https://derbigum.be
• Ecobuild : https://ecobuild.brussels
• Nicolay : https://www.nicolay-ventil.be

La société Brusol contactée par téléphone ce jour – 21/6/23 – confirme un nouveau changement de politique sur les installations des copropriétés.

L’estimation initiale d’un total de 45 panneaux pour les 8 appartements, soit moins de 6 panneaux par appartement, n’est plus envisagée ou envisageable. Si les copropriétaires avaient été plus réactif, le projet aurait pu être validé.

P.S. : le point de l’isolation de la toiture sera mis à l’ordre du jour de la prochaine A.G.

Nous avions déjà évoqué la possibilité offerte pour la pause de panneaux photovoltaïques sur la toiture de l’immeuble en 2019. (cfr. PV AG 2019).

Suite à une communication électronique annonçant des changements de fond quant à l’octroi des installations gratuites, le syndic a repris contact avec la société Brusol.

Il a reçu la confirmation de la possibilité d’installer un kit de panneaux photovoltaïques par appartement. Brusol installe gratuitement (des panneaux jusqu’au renouvellement des compteurs et le raccordement de l’onduleur), reste propriétaire pendant 25 ans, monnaie les certificats verts émis pour les installations et prendra en charge les éventuelles taxes inexistantes à l’heure actuelle.

Avantage pour les copropriétaires

Chacun des appartements peut auto-consommer l’électricité produite par son installation individuelle.

Validation en 2 temps

Afin d’avancer – rapidement dans ce dossier – il faut l’unanimité des voix pour permettre l’installation des panneaux ou pour autoriser les copropriétaires à profiter de cette offre. Dès ce quorum atteint, le line vers le formulaire en ligne BRUSOL vous sera envoyé.

Il est impératif d’utiliser le formulaire ci-dessous pour transmettre votre réponse à défaut le syndic convoquera une assemblée générale extraordinaire.

Dossier clos ce 21/06/2023

Un copropriétaire souhaite installer une boite à clés dans le bas de la porte de rue, fixée au fer forgé de manière non permanente.

Afin de répondre à sa demande, merci de confirmer ou non votre accord en répondant au questionnaire ci-dessous.

résultats au 4/6/23

Oui : 499 / 1.000
Non : 121 / 1.000
Abstention : 251 / 1.000